La ley 8/2003 introduce
determinadas modificaciones importantes entre las que cabe destacar la obligación
del propietario a permitir por su vivienda las servidumbres necesarias para la
realización de obras comunes, teniendo derecho a que la Comunidad le resarza de
los daños y perjuicios ocasionados.
Pero la más importante,
en nuestra opinión, es la de incluir los créditos a favor de la Comunidad de
Propietarios de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años
anteriores, como preferentes por encima de las hipotecas o embargos preventivos
que estén anotados en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el
adquirente de un inmueble (incluyéndose las entidades bancarias) responde de las
deudas de Comunidad de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres
años anteriores. De tal forma, que en la práctica no habrá condonación de deuda
cuando las entidades bancarias adquieran las viviendas por impagos de sus
clientes (que habitualmente dejaban primero de abonar las cuotas de comunidad), ya que antes este límite estaba en la anualidad en curso y solo el año inmediato anterior.
Finalmente, es
significativo destacar que de las derramas para el pago de mejoras quien
responde es el que sea propietario en el momento de la exigibilidad de al
cantidades afectas al pago de dichas mejoras. También, que la dotación del fondo
de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio
presupuestario, al mínimo legal establecido. Se regula el régimen de mayorías
de las Juntas y se le da el carácter de obligatorias a determinadas obras,
impliquen o no modificación del título constitutivo, vengan impuestas por la
Administración o a solicitud de los particulares, tales como las derivadas del
cumplimiento del deber de conservación del inmueble, las relativas a la
accesibilidad sobre todo para personas con discapacidad o mayores de 70 años y
las derivadas de la inclusión del inmueble en un ámbito de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbanas.
Se adjunta comparativa de artículos publicada en la página web www.notariosyregistradores.com:
TEXTO ANTERIOR
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TEXTO ACTUAL
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Artículo segundo.
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de
propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan
los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen
otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal…
c) A los complejos inmobiliarios
privados, en los términos establecidos en esta Ley.
|
Uno. Se adicionan las letras d) y e) al artículo 2, que quedan redactadas
de la siguiente manera:
d) A las subcomunidades,
entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en
el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de
comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o
servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de
conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
|
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad
establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil
corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro
de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los
anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente
disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin
que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
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Dos. El artículo 3 queda redactado de la siguiente manera:
En el régimen de propiedad
establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o
local:
a) El derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro
de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos
que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la
cuota atribuida, que sólo podrá variarse de
acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente
disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin
que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
|
ARTÍCULO 8: DEROGADO
TEXTO VIGENTE HASTA EL 28 DE JUNIO DE 2013:
Artículo octavo.
Los pisos o locales y sus anejos
podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e
independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá,
además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la
junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de
participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el
artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
|
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada
propietario:
a) Respetar las instalaciones
generales de la comunidad y demás elementos comunes…
b) Mantener en buen estado de
conservación su propio piso o local...
c) Consentir en su vivienda o
local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él
las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados
conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso
o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida
de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior
tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código
Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º
,4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de
los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o
local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante
el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud
por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del
presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su
respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya
titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la
comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados
en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida
en el uso del inmueble…
h) Comunicar… el domicilio en
España…
i) Comunicar… el cambio de
titularidad...
2. Para la aplicación de las
reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un
servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
|
Tres. Las letras c), e) y f) del apartado 1 del artículo 9 y el apartado 2
del mismo artículo, quedan redactados de la siguiente manera:
c) Consentir en su vivienda o
local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él
las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios
comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente
Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
(…)
e) Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida
de la anualidad en curso y los tres
años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo
1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia
establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la
Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de
los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años
naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante
el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud
por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en
su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su
respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca y,
en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya
titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su
último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la
comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados
en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
2. Para la aplicación de las
reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un
servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.»
|
Artículo diez.
1. Será obligación de la comunidad la realización de
las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del
inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios
en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá
obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean
necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o
para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan
su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación
cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que
forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces
el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el
caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar
pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le
afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por
ciento de sus ingresos anuales.
3. Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse
en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de
las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización
de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente
artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones
que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
|
Cuatro. El artículo 10 queda redactado de la siguiente manera:
1. Tendrán carácter obligatorio y
no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no
modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas
por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que
resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber
de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos
básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por
parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que
resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de
accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios
voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el
objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos
comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con
el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una
vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter
obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de
las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes
del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren
las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o
de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario,
tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten
preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de
actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material
de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e
independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna
parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando
tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble
en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación
urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter
de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a
d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios
de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el
acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la
determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan
o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la
autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán
afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o
actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el
artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización
administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación
del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto
refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado,
previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para
formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por
agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el
cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar
la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los
requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el
consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de
Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas
partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización
por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de
participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se
vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la
adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica
mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
|
ARTÍCULO 11: DEROGADO
TEXTO VIGENTE HASTA EL 28 DE JUNIO DE 2013:
Artículo once.
1. Ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente
acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado
anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la
mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en
cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de
abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente
acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará
obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan
inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario
requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de
mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al
pago de dichas mejoras.
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ARTÍCULO 12: DEROGADO
TEXTO VIGENTE HASTA EL 28 DE JUNIO DE 2013:
Artículo doce.
La construcción de nuevas plantas
y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las
cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte
fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
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Artículo diecisiete.
Los acuerdos de la Junta de
propietarios se sujetarán a las siguientes
normas:
1. La unanimidad sólo será
exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de
los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación
del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El
arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en
el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los
artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento
de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo,
o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
A los efectos establecidos en los
párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de
aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una
vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia
por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad
en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados
con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación
regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero,
o la adaptación de los existentes,
así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento
de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a
nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de
cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir
el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes,
ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les
hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido
anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva
infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos
en esta Ley, de elemento común.
3. El establecimiento o supresión
de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del
inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o
de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes
de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con
arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o
sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo
bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose,
en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado
anterior.
Si se tratara de instalar en el
aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para
uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje,
sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a
su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por
el o los interesados directos en la misma.
4. Para la validez de los demás
acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a
su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor
de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere
lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el
Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la
segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
|
Cinco. El artículo 17 queda
redactado de la siguiente manera:
«Los acuerdos de la Junta de
propietarios se sujetarán a las siguientes
reglas:
1. La instalación de las
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación
regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación
de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,
o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir
el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes,
ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello
requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas
en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que
les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el
correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el
párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la
nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido
en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de
ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o
de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los
propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
Cuando se adopten válidamente
acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará
obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión
de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, supongan o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al
arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico
en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no
recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia
energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un
aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto
favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a
su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso,
el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se
adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo,
participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones
que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de
recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del
edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha
instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos
íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados
expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad
del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las
cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás
acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a
su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor
de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere
lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el
Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la
segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos
expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los
servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o
reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos
favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente
citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario
de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los
propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre
la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de
propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen
técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de
mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al
pago de dichas mejoras.»
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Disposición Adicional
1. Sin perjuicio de las
disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades
Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:…
2. La dotación del fondo de
reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio
presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo
durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación de la finca
permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del
mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las
cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el
párrafo anterior.
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Seis El apartado 2 de la
disposición adicional queda redactado en los siguientes términos:
2. La dotación del fondo de
reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio
presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo
durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el
artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del
cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las
cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el
párrafo anterior.
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